Law-lib.com 2025-12-8 19:15:36 最高人民法院
物業(yè)服務(wù)事關(guān)人民群眾對美好生活的向往。當前，我國城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，社區(qū)生活成為現(xiàn)代城市生活的重要組成部分，人民群眾對居住環(huán)境、住宅品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)的要求不斷提高�！吨泄仓醒� 國務(wù)院關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》提出，要營造高品質(zhì)城市生活空間。黨的二十屆四中全會審議通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》則明確提出，要推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。
最高人民法院始終堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅決落實習近平總書記關(guān)于切實保障和改善民生的重要指示要求和黨中央重大決策部署，針對業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間矛盾時有發(fā)生，并呈現(xiàn)出群體性、易復發(fā)、化解難等特點，積極回應(yīng)群眾關(guān)切，指導全國各級人民法院妥善應(yīng)對物業(yè)領(lǐng)域的新情況新問題，實質(zhì)性化解包括物業(yè)服務(wù)合同糾紛在內(nèi)的民事糾紛，著力促推解決人民群眾急難愁盼問題，以高質(zhì)量司法服務(wù)踐行以人民為中心的發(fā)展思想。
為充分發(fā)揮典型案例的示范引導效應(yīng)，統(tǒng)一裁判規(guī)則，做好物業(yè)糾紛矛盾預防化解，維護人民群眾合法權(quán)益，維護社會和諧穩(wěn)定，最高人民法院從各地法院報送的案例中選出五個典型案例，現(xiàn)予以發(fā)布。本次發(fā)布的案例，具有以下特點：
一是引導依法理性維權(quán)，構(gòu)建和諧物業(yè)關(guān)系。良好的物業(yè)關(guān)系，需要物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主共同維護，雙方均要依法行使權(quán)利、全面履行義務(wù)。案例一和案例二分別從物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主的角度引導雙方依法理性維權(quán)。案例一明確物業(yè)服務(wù)人應(yīng)采取合理合法的方式催交物業(yè)費，不得采取限制業(yè)主使用小區(qū)門禁系統(tǒng)等超過合理限度的方式。案例二厘清物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系與其他法律關(guān)系，明確業(yè)主不得以房屋設(shè)計不合理等不屬于物業(yè)服務(wù)人義務(wù)范圍的事項為由拒絕支付物業(yè)費，引導業(yè)主正確區(qū)分責任主體，依法主張權(quán)利和履行義務(wù)。
二是嚴格落實法律規(guī)定，維護物業(yè)服務(wù)秩序。物業(yè)服務(wù)合同終止后的“交接難”是當下物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的一個熱點難點問題，由此引發(fā)的糾紛屢見不鮮。物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，交還物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。案例三中，人民法院嚴格按照《中華人民共和國民法典》第九百四十九條的規(guī)定，明確物業(yè)服務(wù)合同終止后原物業(yè)服務(wù)人拒不退場的，對其請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后物業(yè)費的主張不予支持，引導物業(yè)服務(wù)人依法誠信履行義務(wù)，維護正常物業(yè)服務(wù)秩序。
三是統(tǒng)一司法裁判規(guī)則，保障業(yè)主自治權(quán)利。業(yè)主大會決定是業(yè)主自主對小區(qū)重大事項行使共同管理權(quán)的重要方式。業(yè)主大會作為業(yè)主自我管理的權(quán)力機關(guān)，其作出的決定對業(yè)主具有法律約束力，但并不直接約束業(yè)主以外的主體。物業(yè)服務(wù)人并非小區(qū)業(yè)主，并無訴請人民法院就業(yè)主大會決定效力作出裁判的權(quán)利。案例四中，人民法院準確適用《中華人民共和國民法典》第二百八十條的規(guī)定，明確物業(yè)服務(wù)人對業(yè)主大會關(guān)于選聘新物業(yè)服務(wù)人的決定無權(quán)提起訴訟，依法維護業(yè)主大會決定的效力，保障業(yè)主自治權(quán)利。
四是發(fā)揮巡回審判效用，批量化解矛盾糾紛。審理物業(yè)糾紛不能就案辦案，要以矛盾實質(zhì)化解為目標，追求事了、人和、心順效果，真正做實定分止爭。各地人民法院秉持上述司法理念，堅持“辦理與治理”并重原則，積極探索創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)糾紛多元化解機制，形成“示范裁判+批量化解”“巡回審判+示范調(diào)解”“先調(diào)處整改+后輔助調(diào)解”等一批富有成效的經(jīng)驗做法。案例五中，人民法院運用“巡回審判+示范調(diào)解”方式在小區(qū)現(xiàn)場開庭，以案釋法，批量化解一百多個潛在糾紛，實現(xiàn)了“辦理一案、治理一片”的良好效果。
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