江蘇省徐州市人大常委會

徐州市住宅物業(yè)管理條例

（2021年8月27日徐州市第十六屆人民代表大會常務委員會第四十七次會議通過 2021年9月29日江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議批準 根據2025年4月30日徐州市第十七屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過，2025年5月30日江蘇省第十四屆人民代表大會常務委員會第十五次會議批準的《徐州市人民代表大會常務委員會關于修改〈徐州市住宅物業(yè)管理條例〉的決定》修正）

目 錄

第一章 總則

第二章 住宅物業(yè)管理區(qū)域與共有物業(yè)

第三章 管理組織形式

第四章 前期物業(yè)管理

第五章 物業(yè)管理服務

第六章 物業(yè)安全管理與使用維護

第七章 物業(yè)專項維修資金

第八章 監(jiān)督管理

第九章 法律責任

第十章 附則

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營造良好居住環(huán)境，促進和諧文明社區(qū)建設，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。

本條例所稱住宅物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者委托物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人，對住宅物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、巡查以及其他日常管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條 市、縣（市）、區(qū)人民政府應當加強對住宅物業(yè)管理工作的組織領導，將住宅物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系，建立健全黨委領導、政府監(jiān)管、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建相結合的工作格局，建立與之相適應的資金投入與保障機制，提高住宅物業(yè)管理和服務水平。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責本區(qū)域內住宅物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督，協(xié)助上級人民政府及有關主管部門做好住宅物業(yè)管理相關工作。

社區(qū)居（村）民委員會應當指導和監(jiān)督業(yè)主自治，協(xié)助并配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好住宅物業(yè)管理相關工作。

第四條 市、縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門負責本行政區(qū)域內住宅物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

其他有關部門按照各自職責，負責住宅物業(yè)管理活動的有關監(jiān)督管理工作。

第五條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當依法建立綜合執(zhí)法工作機制，加強對住宅小區(qū)內違法行為的巡查、檢查和處理。

第六條 突發(fā)事件應對期間，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責落實政府依法采取的各項應急措施，指導物業(yè)服務企業(yè)開展相應級別的應對工作，并依法給予物資和資金支持。

物業(yè)服務企業(yè)應當按照要求服從政府統(tǒng)一指揮，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導下積極配合社區(qū)居（村）民委員會開展工作，依法落實應急預案和各項應急措施。

第七條 建立健全社區(qū)黨組織、社區(qū)居（村）民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)議事協(xié)調機制，發(fā)揮社區(qū)黨組織在基層社會治理中的領導作用。

第八條 市、縣（市）、區(qū)人民政府及其有關部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）等可以通過購買服務等方式，引導第三方機構參與住宅物業(yè)管理相關活動。

鼓勵業(yè)主委員會、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)等委托第三方機構開展項目承接查驗、物業(yè)費測算、物業(yè)服務質量評估等活動。

第三方機構應當遵循獨立、客觀、公正的原則，依照法律、法規(guī)和合同的約定提供專業(yè)服務，出具的報告應當真實、客觀、完整，并對出具的報告負責。

第九條 物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當依法制定行業(yè)規(guī)范，加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經營行為，調解物業(yè)服務行業(yè)糾紛，組織物業(yè)服務行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務培訓，督促物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員依法經營、誠信服務，提升物業(yè)服務水平。

物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當接受物業(yè)管理主管部門的指導和監(jiān)督。

第二章 住宅物業(yè)管理區(qū)域與共有物業(yè)

第十條 住宅物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當遵循規(guī)劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則，根據物業(yè)建設項目確定的用地范圍，考慮業(yè)主共有部分共同管理權利行使的范圍、物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、物業(yè)類型、社區(qū)建設等因素劃定。

自然資源和規(guī)劃行政主管部門審查建設項目設計方案時，應當按照有利于實施住宅物業(yè)管理的原則，考慮住宅物業(yè)管理區(qū)域劃分的需要，并聽取物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門對住宅物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。

建設單位應當根據物業(yè)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃定住宅物業(yè)管理區(qū)域。分期開發(fā)或者具有住宅和非住宅等不同物業(yè)類型的物業(yè)，配套設施設備和相關場地共用的，應當劃定為一個住宅物業(yè)管理區(qū)域；能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的住宅物業(yè)管理區(qū)域。

已投入使用但尚未劃定住宅物業(yè)管理區(qū)域的，由縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出劃分方案，在征求相關業(yè)主意見后確定住宅物業(yè)管理區(qū)域。

第十一條 新建住宅物業(yè)出售前，建設單位應當將劃定的住宅物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門備案，并將已備案的住宅物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

已劃定住宅物業(yè)管理區(qū)域并實施物業(yè)管理但尚未備案的，由物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。

住宅物業(yè)管理區(qū)域劃定后不得擅自變更。確需變更的，應當符合法律法規(guī)的規(guī)定，并重新辦理備案。

第十二條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內的以下部分屬于業(yè)主共有：

（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，電梯、消防、監(jiān)控、公共照明等附屬設施設備，避難層、架空層、設備層等；

（二）物業(yè)服務用房、共用設施設備使用的房屋；

（三）住宅物業(yè)管理區(qū)域內除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者依法屬于個人以外的其他綠地；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。

第十三條 自然資源和規(guī)劃主管部門應當對規(guī)劃圖紙中標注的物業(yè)服務用房的位置和面積進行審核。

物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門在住宅物業(yè)交付使用前，應當對物業(yè)服務用房進行核實。

建設單位應當在住宅物業(yè)管理區(qū)域內按照下列標準配置具備獨立、正常使用功能的物業(yè)服務用房：

（一）建筑面積不低于本住宅物業(yè)管理區(qū)域內地上地下住宅物業(yè)總建筑面積的千分之四，低于一百平方米的，按照一百平方米配置；

（二）相對集中安排在住宅物業(yè)管理區(qū)域中心或者出入口附近，配置在地面以上、二層以下，配置在住宅樓內的，應當有獨立通道；

（三）辦公區(qū)配置公共衛(wèi)生間，并配置獨立計量水、電表等設施。

分期開發(fā)建設的，在物業(yè)服務用房尚未交付前，建設單位應當無償提供符合標準的臨時物業(yè)服務用房。

第十四條 物業(yè)服務用房竣工驗收后，建設單位應當自承接查驗協(xié)議簽訂之日起十日內無償移交。

建設單位在辦理商品房預售許可、現(xiàn)房銷售備案時，應當注明物業(yè)服務用房的位置和建筑面積，不得將物業(yè)服務用房計入公攤面積。

業(yè)主委員會辦公、議事用房在物業(yè)服務用房中安排，具體位置由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會不得改變物業(yè)服務用房的用途。

第十五條 建設單位在辦理房屋所有權首次登記時，應當將住宅物業(yè)管理區(qū)域內依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施、物業(yè)服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權，一并申請登記為業(yè)主共有，不動產登記機構應當在不動產登記簿上予以記載。

第三章 管理組織形式

第十六條 業(yè)主大會根據劃定的住宅物業(yè)管理區(qū)域設立，一個住宅物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

業(yè)主大會由住宅物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成，自首次通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則之日起成立。

業(yè)主戶數超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責。

業(yè)主大會通過的決定對全體業(yè)主具有法律約束力。

第十七條 符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設單位應當在三十日內，向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面提出召開首次業(yè)主大會會議的申請，并依法報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料。已符合條件而建設單位尚未按照規(guī)定報送相關資料的，物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當督促建設單位報送，建設單位應當及時報送。

十人以上業(yè)主公開聯(lián)名可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面提出召開首次業(yè)主大會會議的申請。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當及時審核，并在十個工作日內予以答復是否符合召開首次業(yè)主大會會議條件。

自然資源和規(guī)劃行政主管部門、不動產登記機構等單位，應當對相關方就籌備成立業(yè)主大會所需要的信息資料查詢依法予以配合。

第十八條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在收到提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、建設單位、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會等派員組成�；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產生。建設單位不委派人員參加的，不影響籌備組的成立�；I備組成員人數應當為五至十一人的單數，其中業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十，籌備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔任。

籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在住宅物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示五日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調解決。

籌備組正式開展籌備工作前，縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當對籌備組成員進行物業(yè)管理相關知識的培訓。

第十九條 籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用由建設單位承擔。建設單位應當在選聘前期物業(yè)服務企業(yè)前按照規(guī)定標準將籌備費用交至物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）設立的專用賬戶，用于業(yè)主大會的籌備。

籌備經費標準及使用管理辦法由市物業(yè)管理主管部門會同市發(fā)展改革部門制定。

第二十條 首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內容；

（二）擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案；

（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數；

（四）提出首屆業(yè)主委員會成員候選人條件、名單和選舉辦法；

（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

對前款規(guī)定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在住宅物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主大會成立后，籌備組自行解散。

第二十一條 業(yè)主大會決定下列事項：

（一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定、修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費，業(yè)主委員會成員、專職工作人員工作補貼和標準；

（五）確定物業(yè)服務內容、服務標準和物業(yè)服務收費方案；

（六）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（七）使用物業(yè)專項維修資金和共有資金；

（八）籌集物業(yè)專項維修資金；

（九）依法改建、重建建筑物及其附屬設施；

（十）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（十一）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業(yè)主大會決定前款事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第八項至第十項規(guī)定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意。

第二十二條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

定期會議由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）專有部分面積占比百分之二十以上的業(yè)主且人數占比百分之二十以上的業(yè)主提議的；

（二）業(yè)主委員會認為需要召開業(yè)主大會會議就特定事項作出決定的；

（三）法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日前通知全體業(yè)主，同時報告社區(qū)居（村）民委員會。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄，并妥善保存。

業(yè)主委員會不按照前款規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）督促限期組織召開。

第二十三條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者電子投票等形式。

業(yè)主大會會議依法表決的結果應當及時向全體業(yè)主公示。

選票、表決票和授權委托書等相關資料，應當妥善保存，以備查詢。

第二十四條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產生，并以其選舉產生之日為成立日期。

業(yè)主委員會由主任、副主任及委員組成，每屆任期三至五年，可以連選連任。業(yè)主委員會由五至十一人單數組成，具體人數、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

第二十五條 業(yè)主委員會成員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、公正廉潔、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。

鼓勵和支持業(yè)主中符合條件的中國共產黨黨員、社區(qū)居（村）民委員會成員、社區(qū)黨組織成員、人大代表、政協(xié)委員以及具有法律、財會、管理等工作經驗的人員參加業(yè)主委員會選舉。

新當選的業(yè)主委員會成員應當進行誠信承諾，在住宅物業(yè)管理區(qū)域內公示不得少于五日。

第二十六條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案：

（一）業(yè)主委員會備案申請書；

（二）業(yè)主委員會成員名單；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（四）業(yè)主大會會議記錄；

（五）其他應當提供的材料。

備案材料齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在三個工作日內出具業(yè)主委員會備案證明；備案材料不齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當當場一次性書面告知需要補正的材料。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當將備案的相關文件和資料與物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門、公安派出所、社區(qū)居（村）民委員會共享。

備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起十五日內重新辦理備案。

第二十七條 業(yè)主委員會取得備案證明后，可以依法申請刻制印章、開立銀行賬戶。

業(yè)主委員會印章按照管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則使用。

業(yè)主委員會印章應當標明業(yè)主委員會的屆數和任期。

第二十八條 業(yè)主委員會應當履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告住宅物業(yè)管理的實施情況、業(yè)主委員會履職情況；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議，維護業(yè)主合法權益；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約；

（六）督促業(yè)主、物業(yè)使用人按時交納物業(yè)費，組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的續(xù)籌和使用；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責。

鼓勵業(yè)主大會建立業(yè)主委員會任中審計和離任審計制度。審計可以委托街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織第三方機構實施，費用可以從共有資金中列支。

第二十九條 業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）業(yè)主委員會成員姓名、職責分工和聯(lián)系方式；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同；

（三）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定和決議；

（四）物業(yè)專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）共有資金的收支和使用情況；

（六）占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位處分使用情況；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的收支情況、業(yè)主委員會成員工作補貼等費用情況；

（八）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

前款第四項至第七項應當每半年在住宅物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布一次，公布時間不少于十五日。

第三十條 業(yè)主委員會不能正常開展工作的，物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進行調整。

第三十一條 業(yè)主委員會成員不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議；

（二）一年內缺席業(yè)主委員會會議總次數達到一半；

（三）利用職務之便接受減免物業(yè)費、停車費等相關費用；

（四）非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他利害關系人提供的利益、報酬或者向其索取利益、報酬；

（五）利用成員資格謀取私利損害業(yè)主共同利益；

（六）泄露業(yè)主信息；

（七）虛構、篡改、隱匿、銷毀住宅物業(yè)管理活動中形成的文件資料；

（八）拒絕、拖延提供住宅物業(yè)管理有關的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作；

（九）擅自使用業(yè)主委員會印章；

（十）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經業(yè)主大會授權，與物業(yè)服務企業(yè)簽訂、修改物業(yè)服務合同；

（十一）將業(yè)主共有財產借給他人、設定擔保等挪用、侵占業(yè)主共有財產；

（十二）違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的其他情形。

第三十二條 業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應當書面告知物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會應當指導、協(xié)助成立換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產生新一屆業(yè)主委員會。

換屆改選小組產生至新一屆業(yè)主委員會選舉產生期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)等共同管理事項，組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即使用物業(yè)專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。

業(yè)主委員會逾期未換屆改選的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導社區(qū)居（村）民委員會組織召開業(yè)主大會會議選舉產生新一屆業(yè)主委員會。

第三十三條 業(yè)主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內，將其保管的財務賬簿憑證、業(yè)主名冊、會議記錄、文書檔案等資料、印章及業(yè)主共有財產移交物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）保管。不按時移交的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當責令其限期移交；拒不移交的，物業(yè)所在地的公安機關應當協(xié)助移交。

物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在新一屆業(yè)主委員會備案后十日內，將其保管的前款所列資料、印章、財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第三十四條 成立物業(yè)管理委員會的，應當由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)黨組織、社區(qū)居（村）民委員會、社區(qū)服務機構、業(yè)主代表等組成，一般為七至十三人的單數。其中業(yè)主代表應當不少于物業(yè)管理委員會成員人數的二分之一，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）通過聽取業(yè)主意見、召開座談會等方式，在自愿參加的業(yè)主中確定。

物業(yè)管理委員會成員名單應當在住宅物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，公示時間不少于七日。

第三十五條 物業(yè)管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未推動成立業(yè)主大會、選舉產生業(yè)主委員會的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）重新組建物業(yè)管理委員會。

物業(yè)管理委員會自新一屆業(yè)主委員會產生之日起停止履行職責，并應當在七日內向新一屆業(yè)主委員會移交相關資料和財務，移交后自動解散。

第三十六條 市物業(yè)管理主管部門應當會同有關部門，組織建立市物業(yè)管理公眾服務平臺，用于業(yè)主決策電子投票、物業(yè)服務招投標、物業(yè)管理相關信息公開和物業(yè)管理矛盾投訴處理等。

第四章 前期物業(yè)管理

第三十七條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位承擔前期物業(yè)管理責任。建設單位應當依照法律、法規(guī)規(guī)定的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務合同。

建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)訂立的前期物業(yè)服務合同約定的服務期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務企業(yè)訂立的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第三十八條 建設單位銷售物業(yè)前，應當參照物業(yè)管理主管部門提供的示范文本制定前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約；建設單位修改示范文本的，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

建設單位銷售物業(yè)時，應當將前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示并予以說明，依法簽訂買賣合同。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

物業(yè)服務企業(yè)應當自前期物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內，將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約和項目負責人信息向縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。備案信息與物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）共享。

第三十九條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內依法屬于全體業(yè)主所有的共有資金包括：

（一）利用共有部分從事經營活動產生的收益；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定或者業(yè)主大會決定由全體業(yè)主共同分攤繳交的費用；

（三）共用部位被依法征收的補償費；

（四）共有資金產生的孳息；

（五）其他合法收入。

前期物業(yè)服務企業(yè)應當在與建設單位簽訂前期物業(yè)服務合同之日起十日內，設立該住宅物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有資金專用賬戶，用于存儲業(yè)主的共有資金。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會設立業(yè)主共有資金基本賬戶的，物業(yè)服務企業(yè)應當撤銷業(yè)主共有資金專用賬戶，將業(yè)主共有的資金十五日內轉入業(yè)主共有資金基本賬戶。

業(yè)主共有資金管理辦法由市物業(yè)管理主管部門另行制定， 報市人民政府批準后實施。

第四十條 已交付使用物業(yè)業(yè)主總人數百分之二十以上的業(yè)主，對建設單位選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)的服務質量不滿意，要求第三方機構評估的，建設單位應當委托其與業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商選定的第三方機構對物業(yè)服務企業(yè)履行前期物業(yè)服務合同的情況進行評估。評估結果在一年內有效，并向全體業(yè)主公告，同時告知物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門。

經評估物業(yè)服務不符合履約標準的，建設單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務企業(yè)，或者要求物業(yè)服務企業(yè)限期整改；逾期不整改的，建設單位應當向物業(yè)管理主管部門報告。

第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)前，應當與建設單位按照合同約定共同對住宅物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)共用部位、共用設施設備進行承接查驗，并可以邀請物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、部分業(yè)主參加。

建設單位應當在現(xiàn)場查驗二十日前向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備的清單及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)服務所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單，并書面承諾補交的具體期限，最長不超過十日。

承接查驗后，建設單位應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。

物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，依法承擔相應的責任。

第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內，持有關材料到物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。物業(yè)管理主管部門應當將承接查驗備案相關資料抄送物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。

物業(yè)服務企業(yè)應當在承接查驗備案后三十日內將下列情況在住宅物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告：

（一）承接查驗時間、范圍；

（二）查驗的事項及結果；

（三）存在問題、解決辦法及時限；

（四）需要公告的其他事項。

第四十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當建立物業(yè)承接查驗檔案，檔案資料屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權免費查詢。

前期物業(yè)服務合同期限屆滿或者終止的，物業(yè)服務企業(yè)應當自合同期限屆滿或者終止之日起十日內，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案資料，或者在業(yè)主委員會監(jiān)督下向新選聘的物業(yè)服務企業(yè)移交。物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門予以指導、協(xié)助。

第五章 物業(yè)管理服務

第四十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格，按照國家有關規(guī)定組織從業(yè)人員參加職業(yè)技能培訓，提高從業(yè)人員素質和技能水平。

物業(yè)服務企業(yè)在承接項目前，應當將營業(yè)執(zhí)照、主要負責人、固定辦公場所、聯(lián)系方式和人員相關信息書面告知項目所在地的縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門。

第四十五條 鼓勵物業(yè)服務與養(yǎng)老服務相結合，支持有條件的物業(yè)服務企業(yè)開展養(yǎng)老服務業(yè)務，引導物業(yè)服務企業(yè)通過智慧化服務平臺提供助餐、助行、護理、家庭保潔、代購代繳、定期 巡訪等形式多樣的服務。物業(yè)服務企業(yè)可以按照有關規(guī)定申請相應優(yōu)惠扶持政策。

第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當在住宅物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布或公示下列信息：

（一）加蓋企業(yè)公章的營業(yè)執(zhí)照復印件、項目負責人基本情況、聯(lián)系方式；

（二）物業(yè)服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準、收費依據、物業(yè)服務投訴電話等；

（三）電梯、消防等共用設施設備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質、聯(lián)系方式和應急處置方案等；

（四）公共水電分攤費用、物業(yè)專項維修資金使用、利用共有部分從事經營活動產生的收益的收支情況；

（五）房屋使用過程中的結構變動等安全事項；

（六）其他應當向業(yè)主公開的信息。

前款第一項至第三項應當長期公布，第四項應當至少每半年公布一次，第五項應當及時公示。業(yè)主對公布或者公示內容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時予以答復。

第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定提供物業(yè)服務，不得有下列行為：

（一）違反物業(yè)服務合同約定降低物業(yè)服務標準；

（二）未經法定程序提高物業(yè)服務收費標準；

（三）未經業(yè)主大會同意或者未按照物業(yè)服務合同約定，處分屬于業(yè)主共有的財產；

（四）未經業(yè)主大會同意或者未按照物業(yè)服務合同約定，將物業(yè)費、公共水電分攤費用、汽車停放費用等捆綁收�。�

（五）采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費；

（六）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第四十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定，指派項目負責人負責物業(yè)服務項目的運營和管理。除物業(yè)服務合同另有約定外，項目負責人只能在一個物業(yè)服務項目任職。

業(yè)主委員會經征求業(yè)主意見，可以要求物業(yè)服務企業(yè)更換項目負責人，物業(yè)服務企業(yè)應當及時更換。

物業(yè)服務企業(yè)更換項目負責人的，應當在住宅物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置進行公示。

第四十九條 市、縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門應當依法將業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人的信用信息記錄、歸集、錄入公共信用系統(tǒng)；會同有關部門建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，加強行業(yè)誠信管理。

第五十條 一個住宅物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，可以根據分期開發(fā)情況或者不同物業(yè)的使用性質，提供不同收費標準的服務。物業(yè)服務企業(yè)可以根據物業(yè)服務合同的約定預收物業(yè)費，預收物業(yè)費的期限最長不超過一年。

業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)費等相關費用。業(yè)主自行管理的住宅物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主委員會可以向業(yè)主收取物業(yè)費等相關費用。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務企業(yè)可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務企業(yè)可以提起訴訟或者申請仲裁。

業(yè)主拒付物業(yè)費損害他人合法權益的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約督促其支付。

業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約內容、物業(yè)服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人。物業(yè)所有權發(fā)生轉移時，轉讓人應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)費；受讓人應當在辦理權屬登記后三十日內，將物業(yè)權屬轉移情況、物業(yè)費結算情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務企業(yè)。

已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)費由建設單位全額承擔。

物業(yè)服務合同未約定或者未經業(yè)主同意，物業(yè)服務企業(yè)自行提供的服務，不得向業(yè)主收取費用。

第五十一條 物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定，實行政府指導價和市場調節(jié) 價。普通住宅的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務收費是否實行政府指導價由業(yè)主大會決定；非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務等其他物業(yè)服務收費，實行市場調節(jié)價。具體物業(yè)服務收費標準，由當事人在物業(yè)服務合同中約定。

實行政府指導價的，發(fā)展改革部門應當會同物業(yè)管理主管部門，綜合考慮物業(yè)服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及消費物價指數變動情況，制定物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度，并向社會公布。發(fā)展改革部門應當每三年內對物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。

物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)在協(xié)商時參考。

第五十二條 物業(yè)費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。

實行酬金制的，業(yè)主委員會預收的物業(yè)服務資金除支付物業(yè)服務企業(yè)的酬金外，其余部分用于物業(yè)服務合同約定的支出，由物業(yè)服務企業(yè)申請使用，據實列支，結余由業(yè)主享有，不足由業(yè)主承擔。

實行酬金制的物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。

第五十三條 業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前組織召開業(yè)主大會會議，決定是否續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外；同時書面告知物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并在住宅物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

物業(yè)服務期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

物業(yè)服務合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務企業(yè)或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務企業(yè)應當繼續(xù)處理物業(yè)服務事項，維持正常的物業(yè)管理秩序，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。

第五十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當在發(fā)生下列情形之日起十五日內退出住宅物業(yè)管理區(qū)域，合同另有約定的除外：

（一）物業(yè)服務合同依法、依約解除的；

（二）經人民法院判決或者仲裁機構裁決物業(yè)服務企業(yè)應當退出的；

（三）物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照被依法吊銷的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的不得繼續(xù)從事物業(yè)服務活動的其他情形。

物業(yè)服務企業(yè)不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等理由拒絕退出。

第五十五條 物業(yè)服務企業(yè)退出住宅物業(yè)管理區(qū)域時，應當依法履行下列交接義務：

（一）移交物業(yè)服務用房；

（二）移交前期物業(yè)管理開辦費購買的物業(yè)辦公設備等固定資產；

（三）結清預收、代收和預付、代付的有關費用；

（四）移交建設單位按照本條例第四十一條第二款規(guī)定移交的資料；

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